Incertitudes sur les Exceptions à l’Interdiction de Location des Passoires Thermiques en Copropriété
Le paysage législatif français concernant la location des logements énergivores reste embrouillé, notamment pour les copropriétés. Une proposition de loi visant à permettre aux copropriétaires de déroger à l’interdiction de louer des logements classés G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2025 se trouve actuellement dans une impasse. Cette situation découle du renversement du gouvernement de Michel Barnier, qui a suspendu plusieurs textes législatifs en cours d’examen.
Suspension et Retard des Textes Législatifs
Adoptée le 4 décembre par les députés opposés au gouvernement, la suspension des projets de loi prévoit un report des textes qui devaient être examinés en séance publique à l’Assemblée nationale. Cette suspension s’explique par le manque de ministres disponibles pour siéger, retardant ainsi la discussion de la proposition de loi PPL introduite par deux députés en novembre 2024. Initialement prévue pour une procédure accélérée, la proposition a vu son avancement freiné, créant une incertitude quant à son adoption finale.
Impact sur les Logements G en Copropriété
La proposition de loi visait à encadrer l’interdiction de location des logements avec un DPE G, également appelés passoires thermiques, dans les copropriétés. En l’absence de cette loi, environ 250 000 logements en copropriété sont concernés par cette interdiction qui devrait entrer en vigueur en 2025. Sans dérogation, ces logements ne pourront plus être loués, ce qui pose un défi majeur pour les copropriétaires souhaitant maintenir leurs investissements locatifs.
Drogations Prévues pour les Copropriétaires
La proposition de loi prévoyait des exceptions permettant aux copropriétaires de maintenir la location de logements classés G sous certaines conditions strictes. Parmi ces exceptions, les travaux de rénovation thermique en cours constituent une des principales justifications pour déroger à l’interdiction. De plus, si une Assemblée générale de copropriété (AG) bloque les travaux ou si le locataire s’y oppose, une dérogation pourrait être accordée temporairement.
Conditions Strictes pour les Dérogations
Les amendements votés en commission ont précisé que les dérogations seraient limitées aux copropriétés prévoyant des travaux sur les parties communes. Un audit énergétique dûment réalisé et un projet de rénovation dans un délai raisonnable sont indispensables. De plus, les raisons techniques justifiant les travaux doivent être validées par un professionnel qualifié, tel qu’un architecte membre de l’Ordre des Architectes. Ces mesures visent à garantir que les dérogations ne compromettent pas les objectifs de performance énergétique fixés par la loi.
Responsabilités des Bailleurs et Droits des Locataires
Le texte législatif propose également des mécanismes de protection pour les locataires des logements G. En cas de non-conformité du propriétaire à ses obligations de rénovation, les locataires ont le droit de demander une diminution de leur loyer. Cette réduction serait plafonnée au coût du chauffage thermique supporté par le locataire, dès la demande de travaux, et non à partir de la décision judiciaire ordonnant les travaux.
Encouragement à la Rénovation Rapide
Cette disposition incite les propriétaires à entreprendre rapidement les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leurs logements. En effet, à défaut de rénovation, les propriétaires devront rembourser les loyers excessifs payés par les locataires depuis la demande légitime de travaux. De plus, une réduction de loyer permanente peut être prononcée si, malgré les travaux, le logement reste classé G en raison de contraintes techniques ou juridiques, obligeant ainsi les propriétaires à assumer les coûts énergétiques excessifs jusqu’à ce que les améliorations soient validées.
Responsabilité Individuelle des Propriétaires dans les Copropriétés
Initialement, la proposition de loi incluait des obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés de plus de quinze ans via leur Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Cependant, après discussion en commission, cette disposition a été supprimée. Les députés ont estimé que toutes les copropriétés ne disposent pas d’un PPT adéquat et que ce document ne peut garantir la conformité énergétique des logements individuels. Ainsi, la responsabilité de rénovation reste principalement individuelle, avec les bailleurs chargés d’améliorer les performances énergétiques de leurs propres unités.
Futur de la Proposition de Loi et Perspectives
L’ajustement législatif concernant l’interdiction de louer des passoires thermiques en copropriété est actuellement en suspens en attendant l’annonce d’un nouveau Premier ministre, comme promis par le président de la République. Cette pause laisse les copropriétaires dans l’expectative quant aux nouvelles dispositions qui pourraient être mises en place pour clarifier les possibilités de dérogation et les obligations en matière de rénovation énergétique.
En conclusion, bien que la proposition de loi offre des pistes pour assouplir temporairement l’interdiction de location des logements énergivores en copropriété, sa suspension actuelle laisse de nombreuses questions sans réponse. Les copropriétaires doivent rester vigilants et suivre de près les évolutions législatives pour adapter leurs stratégies de gestion immobilière en conformité avec les futures réglementations énergétiques.